Zakup mieszkania za gotówkę to najlepsze wyjście, ale niewiele osób może sobie na nie pozwolić. Bardzo często do zrealizowania swojego marzenia potrzebny jest kredyt hipoteczny. Wzięcie tak dużej sumy, do tego zwykle na wiele lat wymaga jednak dokładnej weryfikacji swojej sytuacji finansowej oraz ofert banków. Od czego zacząć? Najlepiej od tego poradnika!
Od czego zacząć zakup mieszkania?
Pierwszym krokiem do spełnienia marzenia o własnych czterech kątach jest sprawdzenie, na co w ogóle możesz liczyć. Z tego powodu najpierw oblicz zdolność kredytową z pomocą kalkulatora kredytów Bankier SMART. Dzięki niemu szybko dowiesz się, ile banki są w stanie Ci zaproponować. W tym celu wystarczy wpisać podstawowe informacje takie jak:
- wysokość wypłaty „na rękę”;
- kwotę przeznaczaną na utrzymanie, czyli żywność, środki czystości, rzeczy dla dzieci, rachunki za prąd, gaz, wodę, czynsz itp.;
- sumę innych wierzytelności, jeśli takowe aktualnie spłacasz;
- oczekiwany okres kredytowania, np. 10, 20 lub 30 lat.
Po kliknięciu pola Oblicz pojawiają się aktualne oferty kredytów hipotecznych. Pogrupowano je od najkorzystniejszej do tych mniej atrakcyjnych. Pozwoli Ci to szybko się zorientować, które banki dają szansę zaciągnięcia względnie taniego zobowiązania. Co więcej, wszystkie propozycje da się porównać w bardzo prosty sposób. Jest to możliwe dzięki temu, że zaprezentowane są w identyczny sposób. Internetowy agregator ofert Bankier SMART uwzględnia najważniejsze koszty wierzytelności, czyli:
- Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO), a więc wskaźnik zawierający w sobie wszystkie opłaty będące zyskiem banku;
- zawierające się w RRSO marżę i prowizję, co jeszcze lepiej pozwala porównać poszczególne propozycje;
- wkład własny, czyli kwotę, którą obowiązkowo należy wnieść do pożyczonego kapitału.
Ostatnią informacją dla osób zainteresowanych wzięciem kredytu hipotecznego jest ta najważniejsza – wysokość comiesięcznej raty. Warto mieć na uwadze, że podana suma może się zmieniać. Pokazana przez porównywarkę Bankier SMART wartość odnosi się do aktualnej sytuacji gospodarczej. Wpływ na nią ma przede wszystkim bank centralny ustalający wskaźnik decydujący o wysokości kwot naliczanych klientom przez komercyjnych kredytodawców.
Co wpływa na wysokość raty kredytu?
O wysokości rat kredytów, w tym hipotecznych, w dużej mierze decyduje jedna ze stóp procentowych – referencyjna. Na bieżąco ustala ją Narodowy Bank Polski, a konkretnie jego najważniejszy organ, czyli Rada Polityki Pieniężnej. Stawka wyznaczona przez nią jest obowiązkowa dla wszystkich banków komercyjnych. Oznacza to, że nie mogą one samowolnie jej obniżać. Zgodnie z przepisami mają prawo je jednak podwyższyć, co zresztą czynią. Zwykle różnice między wymaganymi a rzeczywistymi stopami referencyjnymi nie są duże. Jeśli więc RPP ustali je na poziomie np. 4%, można się spodziewać, że banki będą ją utrzymywać na pułapie o kilka dziesiątych punktu procentowego wyższym.
Stopa referencyjna dość często się zmienia, choć NBP może ją też przez jakiś czas utrzymywać. Zależy to od aktualnej koniunktury gospodarczej, tak w kraju, jak i na świecie. Schemat działania banku centralnego jest przy tym dość prosty. W momentach wysokiej siły nabywczej pieniądza pozostaje na niskim poziomie, a gdy pojawia się inflacja, stopa rośnie. Po co jednak ten przyspieszony kurs ekonomii? By zrozumieć, jak wpływa na zysk banku, a tym samym raty kredytów. Nazywa się go marżą i stanowi część oprocentowania. Ono samo zależne jest od decyzji władz państwowego banku, przez co wysokość rat co jakiś czas się zmienia.
Sama marża także nie zawsze jest stała. Zdarza się, że w momentach, gdy stopa referencyjna jest niska, bank decyduje się na zwiększenie własnego zysku. W takim przypadku raty oczywiście rosną. Jak więc widać, nie tylko podwyżki, ale i obniżki ustalane przez RPP przyczyniają się do wzrostu kosztów kredytu hipotecznego. Na szczęście marżę czasem można negocjować. Największe szanse na jej obniżenie mają klienci o dużej zdolności kredytowej. Wysokie zarobki w połączeniu z pokaźnym (czyli przekraczającym minimalne wymagane przez KNF 20%) otwierają drogę do wywalczenia korzystniejszych warunków umowy. Dla banku zamożny kredytobiorca stanowi największą gwarancję systematycznych spłat nawet w sytuacjach pogorszenia się koniunktury i podwyżek stopy referencyjnej.
Czy można obniżyć wydatki na hipotekę?
Najprostszym sposobem na obniżkę rat jest wyłożenie jak największego wkładu własnego. Dzięki temu wysokość comiesięcznych spłat może być znacznie mniej dotkliwa dla domowego budżetu niż osób, które do kapitału dodały tylko wymagane minimum. Co więcej, większy wkład to krótszy okres kredytowania. Pozwala to zaoszczędzić na oddawaniu marży z każdą kolejną ratą. Jeśli sytuacja materialna na to pozwala, warto zastanowić się też nad nadpłacaniem wierzytelności. Jest to kolejny sposób na wcześniejsze zakończenie spłat na rzecz banku.
Niestety, nie każda osoba chcąca kupić mieszkanie ma tak duże możliwości finansowe. W takim przypadku pozostaje m.in. sprawdzenie wartości pozostałych kosztów, które dla banku stanowią zysk. Jednym z nich jest prowizja. W wielu ofertach jest ona zerowa, co ma zachęcić potencjalnych klientów do podpisania umowy. Rzeczywiście, dodatkowy (choć jednorazowy) wydatek na poziomie nawet 3% to bardzo dużo, zwłaszcza gdy weźmie się pod uwagę wysokość zobowiązania. Nie zawsze jednak sama obecność prowizji to sygnał, że oferta hipoteki jest niekorzystna. Zdarza się, że bank rekompensuje sobie tę stratę, naliczając wyższą marżę.
Z tego samego powodu należy uważać na inne koszty takie jak opłata za uruchomienie procedury kredytowej, przyznanie pieniędzy, wycenę nieruchomości itd. Istnieje dość duża szansa, że w danym banku tego rodzaju opłaty są niskie, ale skutkiem będzie, ponownie, mało korzystna dla klienta marża. Warto zastanowić się także nad sposobem oprocentowania. Częściowo stałe (czyli przez kilka lat) uniezależnia kredytobiorcę od decyzji NBP. Z drugiej strony raty są wyższe niż w przypadku wzięcia bardziej ryzykownego zobowiązania ze zmiennym oprocentowaniem.
